부동산경매 입찰 전 확인할 사항들
관심 있는 경매사건의 입찰 전에 꼭 해야 할 일들만 확실히 한다면 만에 하나 발생할 수 있는 문제점을 예방할 수도 있고 시간과 비용을 아낄 수도 있습니다.
다 아시는 내용일 수도 있겠지만 한번 더 보시고 참고하시기 바랍니다.
1. 권리분석
경매물건을 선정하기 위해서는 권리분석은 필수입니다.
권리분석을 제대로 하지 못하면 경매입찰조차 해보지 못할 수도 있습니다.
그렇기 때문에 권리분석은 가장 쉬운 일이지만 어려운 일이 될 수도 있는 것입니다.
만약 본인이 직접 하기 어렵거나 부족하다고 판단이 되면 꼭 전문가의 상담을 받으셔야 합니다. 아시겠지만 요즘은 경매 상담 받기가 어렵지 않습니다.
다만 상담 받으실 대상을 잘 선택하셔야 합니다.
한 명만으로 부족하다면 다수의 상담을 받아보시기를 권해드립니다.
2. 현장답사
권리분석이 끝나 입찰을 해도 괜찮을 물건인지 정해지셨다면 현장을 가보셔야 합니다. 물론 잘 아시는 지역이라 안가시는 분들도 계시지만 현장은 꼭 가보시는게 좋습니다.
거금을 들여 부동산을 매입하는 일인데 현장답사는 당연한 일입니다.
1) 현장답사 전
없는 시간 내서 현장을 다녀오고 나니 경매사건이 변경되었거나 취하되는 일이 발생되고는 합니다. 현재까지는 변동사항이 없다고 해도 현장을 답사하기 직전에 법원경매정보 홈페이지 또는 경매정보사이트를 통해 관심사건의 변동사항을 체크하시기 바랍니다.
2) 현장답사 시
경매물건이라고 해서 특별히 다른 것은 없습니다.
자료상으로 확인을 하셨으니 그 자료와 다른 점이 있는지를 체크하시면 됩니다.
거래시세, 교통상황, 주변여건 등 매매를 통해 부동산을 취득하는 경우와 같다고 보시면 됩니다. 다만 다가구주택/근린주택, 공장, 숙박시설 등 특수한 물건이나 규모가 큰 부동산의 경우라면 여러 변수가 있을 수 있으니 가급적이면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
간혹 시간이 없어 현장을 답사하지 않고 입찰을 하시는 분들이 있습니다.
낙찰을 받은 이후에 현장을 방문하시고 생각하시던 것과 현황이 달라 대금납부를 포기하시는 분들도 종종 있으니 어떤 부동산이든지 꼭 현장을 가보시고 확인하신 후 입찰에 참여하시기를 당부 드립니다.
3. 관공서 확인 (현장답사 전/후)
1) 전입세대열람(주택의 경우)
전입세대열람은 주거용 건물의 경매사건이라면 입찰 전에 당연히 해야 할 절차입니다.
입찰참가자가 경매에 참가하기 위하여 세대열람을 신청하는 경우에는 경매부동산의 주민등록전입세대의 열람을 하실 수 있습니다.
관할 주민센터(시/군/구/읍/면 등)가 아니라도 세대열람이 가능하기 때문에 가까운 주민센터(세대열람이 가능한 관공서)를 방문하시어 세대열람신청서(신분증 첨부)를 작성하신 후 접수하면 해당 주소지에 전입자 내역 즉 세대열람내역을 받으실 수 있습니다.
경매자료상의 전입사항과 현재 세대열람내역을 비교하시어 변동사항이 있는지 체크하시면 됩니다. 변동사항이 없다면 문제없겠지만 경매자료에 없는 전입자가 있는 경우에는 입찰 자체를 보류해야 할 수도 있습니다. 그러므로 전입세대의 열람은 필히 하시는 것이 좋습니다.
상가건물의 경우에는 입찰참여자의 열람이 제한되기 때문에 사전에 사업자등록사항을 열람하실 수 없습니다. 낙찰 이후 소유권을 취득한 후에야 열람이 가능하니 참고하시기 바랍니다. 열람신청은 관할 세무서에서 하실 수 있습니다.
2) 각종 지적 공부 확인
입찰하고자 하는 부동산의 용도에 따라 열람 해봐야 할 지적 공부들이 있습니다.
* 등기사항증명서(등기부등본)
가까운 관공서나 법원, 등기소 등에서 직접 열람신청이 가능하지만 인터넷으로도 열람이 가능합니다. 인터넷 열람은 대한민국 법원 인터넷등기소에서 쉽게 하실 수 있습니다. 부동산등기와 법인등기도 열람이 가능하므로 경매사건의 이해관계인이 법인이라면 상호관계를 파악하기 위해 법인등기도 열람하실 필요가 있습니다.
* 지적 공부 확인
입찰물건의 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획 등의 지적 공부를 확인해봐야 할 경우도 있습니다. 대장과 등기부가 다르게 표시가 된 경우도 있으며 위법사항 등재사항, 소유권변동사항, 건축물의 현황 등을 확인할 수 있습니다. 각종 지적 공부는 가까운 관공서에서도 열람이 가능하지만 역시 인터넷으로도 쉽게 열람하실 수 있습니다.
인터넷으로는 대한민국 정부민원포털에서 무료로 열람하실 수 있습니다.
또한 등/초본 발급 및 전입신고, 납세증명 등의 각종 민원 신청/발급이 가능합니다.
각종 인허가, 농취증, 이행강제금(불법건축물) 등 경매물건 중 인, 허가 사항이 필요한 부동산을 입찰하고자 할 경우에는 입찰자의 사용 용도에 맞는 행위가 가능한지에 대해 관할 시/군/구/읍/면 등에 확인해봐야 합니다.
건축행위가 가능한지, 진입도로 문제가 있는지, 기존의 인허가 사항이 있다면 언제, 누가했는지, 양도/양수가 가능한지, 농지의 경우 농지취득자격증명원 발급이 가능한지 등에 대해 사전에 명확하게 확인 하신 후 입찰에 참여하시는 것이 좋습니다.
공장의 경우라면 하고자 하는 업종의 신규허가가 가능한지, 불법건축물로 등재가 된 경우라면 이행강제금이 있는지 해결방안은 어떻게 되는지 등을 담당부서에 문의해보셔야 합니다.
각 부동산의 건축물정보 등은 일사편리:부동산정보조회 시스템에 접속하시면 쉽게 검색하실 수도 있습니다.
* 관리비 및 각종 공과금(전기, 수도, 가스 등)
주거용/상업용 집합건물 중 일정규모 이상이라면 별도의 관리비가 부과되고 있으니 관리사무소(상가관리단)를 통해 체납된 관리비가 있는지 등을 확인하셔야 합니다.
특히 관리비의 경우 판례상 낙찰자가 공용부분의 체납된 관리비에 대해서는 인수하는 것으로 되어 있지만 실무상은 전액 인수해야 하는 경우가 대부분입니다. 관리비를 징수해야 하는 주체 입장에서는 이전 사용자 또는 현재 소유자에 상관없이 체납된 관리비 전액을 징수하려 하기 때문에 별도의 판결이 없다면 감면해주지 않습니다.
낙찰자 입장에서는 기존 점유자의 명도문제가 있기 때문에 체납관리비와 별도로 해결하기 어려운 부분이 있습니다. 예를 들어 체납된 관리비가 많은 경우 이사비(합의금)에 포함시키려 하면 비용 자체가 커져버리기 때문에 부담스러울 밖에 없습니다. 그렇다고 이사비를 안주면 명도가 안되고 이사비를 주면 명도는 될 수 있겠지만 체납된 관리비는 별도로 인수해야 할 수 있기 때문입니다.
이런 문제들이 발생할 수 있기 떄문에 사전에 체납된 관리비가 어느 정도인지, 낙찰 이후 명도시점(2~3개월 후)에는 얼마나 늘어날지에 대해 미리 알아두시는 것이 좋습니다.체납된 관리비가 상당하다면 점유자 와의 합의가 아닌 집행을 통해 명도를 완료한 후 관리비 소송을 하는 방법도 있으나 현실적으로 쉽지 않은 부분입니다. 관리사무소(입주자대표회의) 등과의 마찰은 피할 수 없기 때문입니다.
별도의 관리사무소가 없는 소규모 아파트/상가/다세대 등이라면 모든 공과금이 개별적으로 부과되므로 각각 확인하시면 됩니다. 연체된 공과금은 낙찰자의 인수대상이 아니며 낙찰되고 소유권이전이 완료된 등기부등본 등을 첨부하여 제출하면 면제받으실 수 있습니다. 단 소유권 이전 이후부터 발생하는 기본요금 등은 낙찰자가 부담하실 수 있습니다.
4. 응찰가격 산정
모든 조사를 다 마쳤다면 이제 얼마에 응찰할 것인지를 정해야 합니다.
현재의 시세와 최근의 실거래내역, 최근의 경매낙찰가 등을 참고하고 층, 향, 위치 등을 고려하여 응찰가격을 정하시면 됩니다. 다만 부동산시세가 오르고 있는 시기라면 응찰자가 다소 몰릴 것을 감안하여 좀더 공격적으로 입찰해야 할 것입니다.
입찰은 낙찰을 받기 위해서 하는 것입니다.
큰 비용이 들어가는 만큼 물건조사에 있어 소홀함이 있으면 안 될 것입니다.
또한 본인이 직접 할 수 있는 일과 할 수 없는 일을 확실히 구분하셔야 합니다.
적은 비용 아끼려다 큰 비용을 손해 볼 수 있기 때문입니다.
지속적인 입찰을 하시고자 하는 분들은 본인이 직접 입찰해 보시기를 권해드리지만, 내집마련, 사옥/공장이전, 노후를 위한 임대 수익형 부동산취득 등 몇 년에 한번인 입찰이라면 전문가를 통해 입찰하시기를 권해드립니다.
